อยากกู้บ้านหลังที่ 2 เตรียมตัวอย่างไรให้อนุมัติผ่าน

การซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นความฝันของหลายคนที่ต้องการขยายพื้นที่การใช้ชีวิต หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก่อนที่เราจะตัดสินใจยื่นกู้บ้านหลังที่ 2 สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาคือการเตรียมตัวให้พร้อม ทั้งเรื่องการเงินและเอกสารต่าง ๆ เพื่อให้การกู้สามารถอนุมัติผ่านได้อย่างราบรื่น พร้อมมีบ้านหลังที่สองได้สมใจ

เข้าใจหลักเกณฑ์การกู้บ้านหลังที่ 2

ก่อนอื่น เรามาทำความเข้าใจกับหลักเกณฑ์การกู้บ้านหลังที่ 2 กันก่อน เพราะจะแตกต่างจากการกู้บ้านหลังแรกอยู่พอสมควร

ความแตกต่างระหว่างการกู้บ้านหลังแรกและหลังที่ 2

• การกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 มักจะได้วงเงินกู้น้อยกว่าหลังแรก เนื่องจากธนาคารมักจะไม่ให้หนี้สินเกิน 40% ของรายได้ ดังนั้นถ้าใครยังผ่อนหลังแรกอยู่ ก็จะทำให้โอกาสผ่านยากกว่า และวงเงินกู้น้อยกว่าหลังแรก
• มีเงินดาวน์ที่สูงกว่าการกู้ซื้อบ้านหลังแรก อาจอยู่ที่ประมาณ 10-20% ของมูลค่าบ้าน

ข้อจำกัดและเงื่อนไขพิเศษสำหรับการกู้บ้านหลังที่ 2

• ต้องมีประวัติการผ่อนชำระที่ดี
• รายได้ต้องเพียงพอสำหรับการผ่อนทั้งสองหลัง
• อาจต้องมีเงินออมหรือสินทรัพย์มากขึ้น

ปัจจัยที่ธนาคารใช้พิจารณาในการยื่นกู้บ้านหลังที่ 2

การอนุมัติสินเชื่อบ้านหลังที่สองนั้น ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้อย่างละเอียดรอบคอบยิ่งขึ้น โดยมีปัจจัยสำคัญที่ถูกนำมาประเมินเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคาร ดังนี้

• รายได้สุทธิและสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI - Debt-to-Income Ratio) ธนาคารจะประเมินรายได้ที่แน่นอนหลังหักค่าใช้จ่าย เพื่อดูว่าคุณมีกระแสเงินสดเหลือพอที่จะรับภาระผ่อนที่เพิ่มขึ้นหรือไม่ โดยจะคำนวณสัดส่วนหนี้สินทั้งหมดต่อรายได้ ซึ่งโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 40-50% เพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะไม่แบกรับภาระหนี้หนักจนเกินไป
• ภาระผ่อนบ้านหลังแรก หากบ้านหลังแรกยังผ่อนชำระไม่หมด ธนาคารจะนำยอดหนี้คงเหลือและค่างวดต่อเดือนมาคำนวณรวมเป็นภาระหนี้ปัจจุบัน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อวงเงินที่จะได้รับอนุมัติสำหรับบ้านหลังที่สอง หากผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้วเกิน 2-3 ปี จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติได้ง่ายขึ้น
• เครดิตบูโรและประวัติการชำระหนี้ ประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมามีความสำคัญอย่างยิ่ง การชำระหนี้ตรงต่อเวลาอย่างสม่ำเสมอจะสะท้อนถึงวินัยทางการเงินที่ดี ซึ่งเป็นคะแนนบวกที่ทำให้ธนาคารเชื่อมั่นและปล่อยสินเชื่อให้ได้ง่ายขึ้น
• มูลค่าบ้านหลังที่ 2 และเงินดาวน์ ราคาของบ้านหลังที่สองและจำนวนเงินดาวน์ที่ผู้กู้เตรียมไว้ เป็นอีกปัจจัยที่ธนาคารใช้พิจารณา การวางเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูง (เช่น 20% ขึ้นไป) จะช่วยลดความเสี่ยงของธนาคาร และเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อให้สูงขึ้นตามไปด้วย

ค่าใช้จ่ายกู้บ้านหลังที่ 2 เพิ่มเติมที่ต้องรู้

นอกเหนือจากเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว การซื้อบ้านหลังที่สองยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมสินเชื่อ ซึ่งควรนำมาพิจารณาวางแผนการเงินให้ครอบคลุม เพื่อความราบรื่นในทุกขั้นตอน

• ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง โดยปกติจะคิดเป็น 2% และ 1% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามลำดับ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าเบี้ยประกัน MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) เป็นประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อที่ไม่ใช่ภาคบังคับ แต่ธนาคารส่วนใหญ่มักแนะนำให้ทำเพื่อลดความเสี่ยง กรณีเกิดเหตุไม่คาดฝันกับผู้กู้
• ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้และค่าประเมินหลักทรัพย์ ธนาคารบางแห่งอาจมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการดำเนินการสินเชื่อและค่าใช้จ่ายในการส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินมูลค่าบ้าน
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าอากรแสตมป์ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (กรณีซื้อบ้านในโครงการจัดสรร) ซึ่งควรสอบถามรายละเอียดจากโครงการให้ชัดเจน

มาตรการสำหรับวางเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2

การวางเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 เป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการประเมินความสามารถในการกู้บ้านหลังที่ 2 โดยจะมีมาตรการเงินดาวน์จะมีความเข้มงวดกว่าการกู้บ้านหลังแรก เนื่องจากธนาคารต้องการลดความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อแก่ลูกหนี้ที่มีภาระหนี้สินอยู่แล้ว

• เงินดาวน์ขั้นต่ำ มักจะอยู่ที่ 10-20% ของราคาบ้าน
• ยิ่งวางเงินดาวน์มาก โอกาสได้รับอนุมัติและเงื่อนไขที่ดีก็มากขึ้น
• บางธนาคารอาจมีโปรโมชันพิเศษสำหรับลูกค้าที่วางเงินดาวน์สูง

เทคนิคยื่นกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ให้ผ่านได้ไม่ยาก

ก่อนที่เราจะยื่นกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ การเตรียมความพร้อมทั้งในด้านการเงินและเอกสาร เพื่อเพิ่มโอกาสได้รับการอนุมัติอย่างราบรื่น ซึ่งเทคนิคที่ช่วยให้เราสามารถยื่นกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ได้อย่างมั่นใจ สามารถทำตามได้ดังนี้

เตรียมความพร้อมทางการเงิน

• จัดการหนี้สินที่มีอยู่ : ตรวจสอบว่าหนี้สินจากบ้านหลังแรกหรือหนี้สินอื่น ๆ ของเราอยู่ในสถานะที่สามารถจัดการได้ และไม่มีภาระหนี้ที่ค้างชำระ การมีหนี้สินน้อยลงจะช่วยเพิ่มโอกาสให้การกู้บ้านหลังที่ 2 ผ่านได้ง่ายขึ้น
• เพิ่มเงินออมและสภาพคล่อง : การมีเงินออมที่เพียงพอสำหรับการวางเงินดาวน์และใช้ในการชำระหนี้ระยะแรก เป็นสิ่งสำคัญในการแสดงให้ธนาคารเห็นว่าเรามีความสามารถในการจัดการการเงินอย่างดี
• ปรับปรุงเครดิตสกอร์ : ตรวจสอบและปรับปรุงเครดิตของเราให้สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ เนื่องจากสถาบันการเงินจะพิจารณาคะแนนเครดิตของเราเป็นปัจจัยหนึ่งในการอนุมัติสินเชื่อ

อีกวิธีหนึ่งที่ทำได้ไม่ยากสำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ เพื่อเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่จะกู้บ้านหลังที่ 2 คือ การทำสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ เมื่อผ่อนบ้านครบทุกๆ 3 ปี ถือว่าเป็นตัวช่วยที่ดี เพราะทำให้ลดภาระดอกเบี้ยให้ต่ำลง เพิ่มสภาพคล่องได้ แต่อย่าลืมพิจารณาค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้านประกอบด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าการรีไฟแนนซ์บ้านจะเป็นประโยชน์กับเราจริงๆ หรือ อีกวิธีหนึ่งที่สามารถทำได้คือการโปะบ้าน เพื่อจะช่วยให้เงินต้นลดลงไว อัตราดอกเบี้ยก็จะต่ำลงด้วย ทำให้ปิดหนี้บ้านหลังแรกได้ไว มีเงินเหลือใช้

รวบรวมเอกสารสำคัญ

รวบรวมเอกสารรีไฟแนนซ์บ้านกู้บ้านหลังที่ 2 ให้พร้อม เพื่อช่วยให้กระบวนการยื่นกู้เป็นไปอย่างรวดเร็วขึ้น โดยเอกสารที่เราต้องเตรียมมีดังนี้

• เอกสารยืนยันรายได้และความมั่นคงทางการเงิน : รายการเดินบัญชีธนาคารหรือสลิปเงินเดือนล่าสุดจะเป็นหลักฐานสำคัญในการยื่นกู้บ้านหลังที่ 2
• หลักฐานการชำระหนี้บ้านหลังแรก : เพื่อยืนยันว่าเรามีความสามารถในการจัดการหนี้สินที่มีอยู่
• เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ต้องการกู้ : เช่น โฉนดที่ดิน หรือสัญญาซื้อขายบ้าน ซึ่งจะใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่จะกู้

เลือกสถาบันการเงินอย่างชาญฉลาด

• เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ : แต่ละธนาคารอาจมีอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่แตกต่างกัน การเลือกสถาบันการเงินที่ให้เงื่อนไขที่เหมาะสม หรือ มีโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษ จะช่วยให้เราสามารถผ่อนชำระหนี้ได้อย่างสะดวกสบายขึ้น และอย่าลืมศึกษาว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร MRR คืออะไร เพื่อจะได้เข้าใจอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง
• พิจารณาความยืดหยุ่นของสถาบันการเงิน : บางสถาบันอาจมีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระหนี้ที่ยืดหยุ่น เช่น การขอพักชำระหนี้ในกรณีฉุกเฉิน หรือการปรับลดดอกเบี้ยในอนาคต

วางแผนการชำระเงินอย่างรอบคอบ

• คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ : ตรวจสอบว่ารายได้ของเราสามารถรองรับการผ่อนชำระในระยะยาวได้หรือไม่
• เลือกระยะเวลาการผ่อนชำระที่เหมาะสม : ควรเลือกระยะเวลาการผ่อนชำระที่เหมาะสมกับรายได้ โดยเลือกช่วงเวลาที่ไม่ยาวเกินไป เพื่อไม่ให้เสียดอกเบี้ยมาก แต่ก็ไม่ควรสั้นเกินไปจนทำให้ภาระการผ่อนชำระหนักเกินไป

กู้บ้านหลังที่ 2 กับธนาคารเดิมหรือธนาคารใหม่ดีกว่า

การตัดสินใจเลือกว่าจะยื่นกู้กับธนาคารเดิมที่เคยใช้บริการ หรือเปิดใจให้กับธนาคารใหม่ ต่างก็มีข้อดีและข้อควรพิจารณาที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งการเลือกที่เหมาะสมจะช่วยให้การกู้บ้านหลังที่ 2 ราบรื่นยิ่งขึ้น

• กู้กับธนาคารเดิม ข้อดีที่ชัดเจนคือธนาคารมีข้อมูลและประวัติทางการเงินของคุณอยู่แล้ว ทั้งประวัติการชำระหนี้ที่ดีและความเคลื่อนไหวของบัญชี ทำให้ขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่ออาจง่ายและรวดเร็วกว่า แต่ในทางกลับกัน หากคุณยังมีภาระหนี้บ้านหลังแรกคงเหลืออยู่กับธนาคารเดิมในสัดส่วนที่สูง ก็อาจส่งผลต่อการพิจารณาวงเงินกู้สำหรับบ้านหลังที่สองได้เช่นกัน
• กู้กับธนาคารใหม่ การยื่นกู้กับธนาคารใหม่เปิดโอกาสให้คุณได้เปรียบเทียบข้อเสนอและโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดในตลาด ณ เวลานั้น ซึ่งอาจช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้มากกว่า อย่างไรก็ตาม คุณจะต้องเตรียมเอกสารทางการเงินและเอกสารส่วนบุคคลเพื่อยื่นสมัครใหม่ทั้งหมด และเริ่มต้นสร้างประวัติทางการเงินกับธนาคารแห่งใหม่

มาตรการ LTV บ้านหลังที่ 2 ให้กู้สินเชื่อได้กี่ %?

ตามมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองนั้น ธนาคารจะพิจารณาให้วงเงินกู้ที่เข้มงวดกว่าบ้านหลังแรก โดยทั่วไปสำหรับบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้สูงถึง 90-100% ของราคาประเมิน แต่สำหรับบ้านหลังที่สอง วงเงินกู้จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 70-90% ขึ้นอยู่กับราคาบ้านและระยะเวลาการผ่อนชำระบ้านหลังแรก ซึ่งหมายความว่าผู้กู้จำเป็นต้องเตรียมเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้น เพื่อแสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความพร้อมทางการเงินที่มากขึ้น

แต่ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศ "ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว" เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้สามารถขอสินเชื่อได้ในวงเงินที่สูงขึ้น สาระสำคัญของมาตรการนี้คือ สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

• สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% ตั้งแต่สัญญากู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป
• สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป สามารถกู้ได้ 100% ตั้งแต่สัญญากู้ซื้อบ้านหลังแรก

ทั้งนี้ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ดังกล่าว เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 และจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น หลังจากช่วงเวลาดังกล่าว คาดว่าเกณฑ์ LTV จะกลับไปใช้หลักเกณฑ์เดิมที่เข้มงวดขึ้น ดังนั้นผู้ที่สนใจจึงควรวางแผนและดำเนินการในช่วงเวลานี้

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2

กู้บ้านหลังที่ 2 ต้องปิดหนี้บ้านหลังแรกก่อนหรือไม่?

ไม่จำเป็นต้องปิดหนี้บ้านหลังแรกก่อนเสมอไป แต่การมีภาระหนี้บ้านหลังแรกอยู่ จะถูกนำมาคำนวณเป็นสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) ซึ่งหากรวมกับภาระผ่อนบ้านหลังที่สองแล้วยังอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารยอมรับได้ ก็สามารถยื่นกู้ได้ อย่างไรก็ตาม หากผ่อนบ้านหลังแรกมาเป็นระยะเวลาหนึ่งจนยอดหนี้ลดลงไปมากแล้ว จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติได้ง่ายขึ้น

สามารถใช้บ้านหลังที่ 1 เป็นหลักประกันกู้บ้านหลังที่ 2 ได้ไหม?

โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถทำได้ เนื่องจากสินเชื่อบ้านแต่ละสัญญากำหนดให้ใช้หลักประกัน (บ้าน) 1 หลัง ต่อ 1 สัญญาเท่านั้น หากต้องการใช้บ้านหลังแรกในการกู้เงินเพิ่ม อาจต้องพิจารณาสินเชื่อประเภทอื่น เช่น สินเชื่อบ้านแลกเงิน ซึ่งมีวัตถุประสงค์และเงื่อนไขแตกต่างออกไปจากการกู้ซื้อบ้านหลังที่สอง

รีไฟแนนซ์บ้านหลังแรก และกู้บ้านหลังที่ 2 ทำพร้อมกันได้หรือไม่?

สามารถทำได้ในทางทฤษฎี แต่เป็นกระบวนการที่ค่อนข้างซับซ้อนและขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร การรีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระดอกเบี้ยบ้านหลังแรกไปพร้อมกับการขอวงเงินกู้เพิ่ม (Top-up) เพื่อนำมาเป็นเงินดาวน์บ้านหลังที่สอง เป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ต้องมั่นใจว่าความสามารถในการชำระหนี้ของคุณยังอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารรับได้หลังจากรวมหนี้ทั้งหมดแล้ว

ถ้าภาระหนี้สูง มีวิธีเพิ่มโอกาสอนุมัติไหม?

หากภาระหนี้โดยรวมค่อนข้างสูง แต่ยังมีความต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง สามารถเพิ่มโอกาสในการอนุมัติได้หลายวิธี เช่น

• เพิ่มเงินดาวน์ เพื่อลดวงเงินกู้ที่ต้องขอจากธนาคาร
• หาผู้กู้ร่วม ที่มีคุณสมบัติและรายได้ที่มั่นคง เพื่อช่วยเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
• ปิดหนี้สินเชื่ออื่นๆ ที่ไม่จำเป็น เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อลดภาระหนี้โดยรวมลง
• เลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเหมาะสม ไม่สูงเกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง

สรุปเกี่ยวกับการกู้บ้านหลังที่ 2

การกู้บ้านหลังที่ 2 ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป! ด้วยการเตรียมตัวที่ดี ทั้งด้านการเงินและเอกสาร คุณก็มีโอกาสสูงที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านหลังที่ 2

อย่าลืมว่า "กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว" เป็นหลักสำคัญในการกู้ยืม โดยทีทีบี มีสินเชื่อบ้าน-คอนโดใหม่/มือสอง ให้กับคนที่อยากกู้เงินซื้อบ้าน ซื้อคอนโด กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนต่อเดือนสบาย ให้วงเงินสูง 100% และมีเจ้าหน้าที่พร้อมให้บริการถึงที่

• เลือกดอกเบี้ย และค่างวดผ่อนได้
• วงเงินอนุมัติสูงสุด 50 ล้านบาท
• ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์ – ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย
• ผ่อนสบายๆ ได้นานสูงสุด 35 ปี
• พร้อมดอกเบี้ยพิเศษเเมื่อกู้ซื้อบ้าน – คอนโด จากพันธมิตรกับธนาคาร

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว: สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.430% ถึง MRR-0.530% ต่อปี •สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.115% ถึง MRR-1.430% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com