ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศ มาตรการ LTV ล่าสุดเพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความเหมาะสมและรัดกุมมากขึ้น เพื่อป้องกันความเสี่ยงในระบบการเงินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ โดย มาตรการ LTV ล่าสุด นี้จะส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ทั่วประเทศ แต่หลาย ๆ คนอาจจะยังไม่เคยรู้ว่า มาตรการ LTV ที่ว่านี้คืออะไร และคนที่อยากมีบ้านอย่างเรา ๆ ต้องทำอย่างไรกับมาตรการนี้ วันนี้ ทีทีบี จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจตั้งแต่ความหมายและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ควรรู้ในบทความนี้
มาตรการ LTV คืออะไร
มาตรการ LTV (Loan to Value) คือ อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้นเพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยจะพิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้ และจำนวนที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ถือครองอยู่ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียที่มาเกินความจำเป็น
มาตรการ LTV คำนวณยังไง
มาตรการ LTV เป็นตัวกำหนดวงเงินของสินเชื่อ เช่น หากเรายื่นกู้สินเชื่อ ธนาคารกำหนดว่ากู้ได้สูงสุดอัตราร้อยละ 80 จากวงเงินยื่นกู้ทั้งหมด หมายความว่าเมื่อเรายื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร มีโอกาสสูงที่เราจะได้วงเงินประมาณ 80% ของราคาบ้านที่เรายื่น โดยมีวิธีคำนวณวงเงินดังนี้
(จำนวนเงินกู้ / มูลค่าบ้าน) x 100 = 80 ตามอัตราของ LTV
ตัวอย่างเช่น นาย A ต้องการกู้เงินซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท
- มูลค่าบ้าน = 3,000,000 บาท
- อัตรา LTV = 80%
- จำนวนเงินกู้สูงสุดที่เป็นไปได้ = 3,000,000 x 80% = 2,400,000 บาท
หากกู้ร่วมมาตรการ LTV มีเงื่อนไขอย่างไร
สำหรับการกู้ร่วม มาตรการ LTV ล่าสุด มีการผ่อนปรนพิเศษ โดยจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ร่วมทุกคน ซึ่งจะช่วยเพิ่มวงเงินกู้ได้มากขึ้น แต่ผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติกับผู้กู้หลัก เช่น คู่สมรส บิดามารดา หรือบุตร และต้องมีรายได้ประจำที่สามารถพิสูจน์ได้ ทั้งนี้ ธนาคารจะพิจารณาภาระหนี้รวมของผู้กู้ทุกคนต้องไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด
LTV มีผลต่อผู้กู้ซื้อบ้านอย่างไร
มาตรการ LTV มีผลโดยตรงต่อการวางแผนซื้อบ้านของผู้กู้ เพราะเป็นตัวกำหนดวงเงินกู้สูงสุดที่จะได้รับ และส่งผลต่อจำนวนเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม ยิ่งค่า LTV แตกต่างกัน แผนการเงินก็ยิ่งต้องปรับเปลี่ยนตามไปด้วย
- ถ้า LTV ต่ำ = ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น นั่นเพราะธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ในสัดส่วนที่น้อยลงเมื่อเทียบกับราคาบ้าน ส่วนต่างที่เหลือจึงเป็นหน้าที่ของผู้กู้ที่ต้องเตรียมเงินสดมาวางเป็นเงินดาวน์มากขึ้น ข้อดีคือจะช่วยให้ภาระหนี้สินไม่สูงเกินไป ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง และเสียดอกเบี้ยโดยรวมลดลง
- ถ้า LTV สูง = วางเงินดาวน์น้อยลง แต่อาจต้องผ่านการพิจารณาที่เข้มงวดขึ้น การมี LTV สูงช่วยให้ผู้กู้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะใช้เงินดาวน์น้อยลง แต่ในมุมของธนาคารถือว่ามีความเสี่ยงสูงขึ้น จึงอาจต้องพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้ ทั้งรายได้ ประวัติทางการเงิน และความสามารถในการชำระหนี้อย่างละเอียดมากขึ้น
ข้อควรระวัง มูลค่าประเมินจากธนาคารอาจไม่เท่ากับราคาซื้อขาย สิ่งสำคัญที่ต้องรู้คือ ธนาคารจะใช้วงเงินจาก "ราคาประเมิน" เป็นเกณฑ์ในการคำนวณ LTV ซึ่งราคาประเมินนี้อาจต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายกับผู้ขายได้ หากเกิดกรณีนี้ขึ้น จะทำให้วงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติน้อยลง และผู้กู้ต้องเตรียมเงินสดเพื่อเติมในส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น
มาตรการ LTV กระทบใครบ้าง
กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังแรก
สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก มาตรการ LTV เอื้อประโยชน์มากที่สุด โดยสามารถกู้ได้สูงสุดถึง 100% ของราคาบ้าน ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2
ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มาตรการ LTV จะกระทบต่อผู้ยื่นกู้บ้านกลุ่มนี้โดยตรง จำกัดให้ยื่นกู้ได้ไม่เกิน 80-90% ของราคาบ้าน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้วกี่ปี และมีประวัติการผ่อนชำระที่ดีหรือไม่
กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป
มาตรการ LTV มีผลกระทบมากที่สุดต่อผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป โดยจะสามารถกู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาบ้าน ซึ่งเป็นการควบคุมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และส่งเสริมให้เกิดการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่า
ประโยชน์ของมาตรการ LTV ที่หลายคนนึกไม่ถึง
แม้ว่ามาตรการ LTV จะดูเข้มงวดสำหรับผู้ซื้อบ้านหลายคน แต่มาตรการนี้มีประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมและผู้บริโภคในระยะยาว ดังนี้
ช่วยลดอัตรา NPL หรือหนี้เสีย
มาตรการ LTV ช่วยควบคุมการปล่อยสินเชื่อให้เหมาะสมกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียในระบบธนาคาร ซึ่งจะส่งผลดีต่อเสถียรภาพทางการเงินของประเทศในระยะยาว
ป้องกันการเกิดภาวะฟองสบู่แตก
การควบคุมการปล่อยสินเชื่อผ่าน มาตรการ LTV ช่วยป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลดความเสี่ยงของการเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาบ้านมีการปรับตัวอย่างสมเหตุสมผล
มีประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ
การมี มาตรการ LTV ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาบ้านไม่ถูกปั่นจากนักเก็งกำไร ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม
มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวจากธนาคารแห่งประเทศไทย
เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว แต่ยังคงไว้ซึ่งความสำคัญในการดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงของผู้กู้และเสถียรภาพของระบบการเงินโดยรวม โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว มีดังนี้
สามารถกู้ได้เต็มจำนวน 100% (LTV 100%) ในกรณีต่อไปนี้
- การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับสัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
- การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป สามารถกู้ได้ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1
ทั้งนี้ การผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าวให้มีผลชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ที่อนุญาตให้กู้ได้เต็มจำนวน 100% (LTV 100%) สามารถสรุปได้ดังนี้
ตารางสรุปการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว (สำหรับสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 - 30 มิ.ย. 2569)
| ราคาบ้าน | จำนวนสัญญา | เกณฑ์ใหม่ (LTV) | เกณฑ์เดิม (LTV) |
|---|---|---|---|
| น้อยกว่า 10 ล้านบาท | หลังที่ 1 | 100% (+10% Top-up) | 100% (+10% Top-up) |
| หลังที่ 2 | 100% | 80% - 90% | |
| หลังที่ 3 ขึ้นไป | 100% | 70% | |
| มากกว่า 10 ล้านบาท | หลังที่ 1 | 100% | 90% |
| หลังที่ 2 | 100% | 80% | |
| หลังที่ 3 ขึ้นไป | 100% | 70% |
หมายเหตุ :
- %LTV คือ อัตราสูงสูงสุดที่สามารถกู้ได้บบมูลค่าหลักประกัน แต่วงเงินกู้ที่สถาบันการเงินจะอนุมัติขึ้นอยู่กับการพิจารณาความเสี่ยงของลูกหนี้ร่วมด้วย
- เกณฑ์นี้ใช้สำหรับผู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ รวมถึงสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น สินเชื่อ Top-up และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ที่มีการทำสัญญาภายในช่วงเวลาที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand), ข้อมูล ณ วันที่ 14 ตุลาคม 2568
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับมาตรการ LTV
ทำไมกู้บ้านได้ไม่เต็มราคาที่ประกาศขาย?
เพราะธนาคารจะคำนวณวงเงินกู้จาก “ราคาประเมิน” ของธนาคาร หรือ “ราคาซื้อขาย” โดยจะเลือกราคาที่ต่ำกว่าเป็นเกณฑ์เสมอ หากราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาที่คุณตกลงกับผู้ขาย วงเงินกู้สูงสุดที่จะได้รับก็จะลดลงตามไปด้วย ทำให้กู้ได้ไม่เต็มราคาซื้อขายนั่นเอง
บ้านหลังที่ 2 ใช้สิทธิ์ LTV เท่าไหร่?
ตามเกณฑ์ปกติ การกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 มักจะได้เพดาน LTV ที่ต่ำกว่าหลังแรก เช่น 80-90% แต่จากมาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว (มีผล 1 พ.ค. 68 - 30 มิ.ย. 69) หากบ้านหลังที่ 2 มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะสามารถกู้ได้เต็ม 100%
ทำอย่างไรถ้าธนาคารประเมินต่ำ?
หากราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อขายอย่างมีนัยสำคัญ สามารถดำเนินการได้หลายวิธี เช่น
- เจรจากับผู้ขาย เพื่อขอลดราคาบ้านลงมาให้ใกล้เคียงกับราคาประเมิน
- เตรียมเงินสดเพิ่มเติม สำหรับใช้เป็นเงินดาวน์ในส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น
- ยื่นอุทธรณ์ราคาประเมิน โดยการรวบรวมข้อมูลอ้างอิง เช่น ราคาซื้อขายบ้านในโครงการเดียวกันหรือพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อขอให้ธนาคารพิจารณาทบทวนราคาประเมินอีกครั้ง
สรุปเกี่ยวกับมาตรการ LTV
มาตรการ LTV เป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความเหมาะสม ช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบการเงินของประเทศ แม้จะดูเข้มงวดในระยะสั้น แต่จะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคและเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว หากใครกำลังวางแผนยื่นกู้ซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก หรือบ้านหลังที่ 2 ก็อย่ามองข้ามเงื่อนไขนี้ไป เพื่อให้เราวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมและลงตัวมากยิ่งขึ้น
และสุดท้าย สำหรับใครที่กำลังมองหาสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะบ้านหลังแรก บ้านหลังที่ 2 บ้านมือสอง หรือรีไฟแนนซ์บ้าน ทีทีบี พร้อมให้บริการด้วยสินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง และสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ ด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษหลากหลายทางเลือก รวมถึงค่างวดผ่อนแต่ละเดือน ผ่อนได้นานสุดถึง 35 ปี และเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นภายใต้ มาตรการ LTV ที่ให้วงเงินอนุมัติสูงสุด 100% สนใจสอบถามรายละเอียดหรือรับคำแนะนำเพิ่มเติม ได้ที่สาขา ttb ทั่วประเทศ หรือลงทะเบียนผ่านช่องทางออนไลน์เพื่อให้เจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านติดต่อกลับได้ที่ แอป ttb touch หรือเว็บไซต์ ทีทีบี เพื่อวางแผนการเงินและการขอสินเชื่อให้เหมาะสมกับคุณที่สุด
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.430% ถึง MRR-0.530% ต่อปี •สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-4.115% ถึง MRR-1.430% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com